Notaio Guido Vellani di Modena

PREVENTIVO TRASPARENTE

Lo scopo della presente pagina è quello di fornire una illustrazione chiara ed esauriente di tutte le voci che compongono il preventivo redatto dal Notaio Guido Vellani

Esaminiamo un fac simile del preventivo che Vi verrà inviato dal Notaio Guido Vellani.

Per comodità di illustrazione, possiamo suddividere il preventivo in 7 sezioni, e precisamente:

- sezione 1: parti;

- sezione 2: valori in base ai quali viene redatto il preventivo;

- sezione 3: indicazione analitica delle voci che compongono il preventivo;

- sezione 4: prescrizioni del Codice deontologico Notarile;

- sezione 5: oneri aggiuntivi eventuali;

- sezione 6: avvertenze generali;

- sezione 7: incarico professionale.

Passiamo ora ad esaminare nel dettaglio ciascuna sezione:

SEZIONE 1

PARTI

In questa sezione viene riportato, a titolo puramente indicativo, il nominativo di una delle parti e/o degli eventuali referenti (ad esempio, agenzia immobiliare, professionista, e quant'altro). Questa sezione ha il solo scopo di consentire di riferire il preventivo alla futura pratica, e quindi eventuali omissioni, inesattezze, o successive modifiche (ad esempio per la decisione di intestare l'immobile ad altri) non hanno alcuna influenza sul contenuto del preventivo.

SEZIONE 2

VALORI

In questa sezione vengono riportati i valori elaborati in base ai dati comunicati da chi richiede il preventivo.

In particolare, troviamo:

PREZZO

Indica il corrispettivo pagato dall'acquirente (comprensivo di eventuali acconti).

REGIME

Indica la tipologia di tassazione applicata, che può essere "imposta di registro" oppure "iva".

L'atto è soggetto ad Iva se si compra:

- una abitazione dal costruttore entro cinque anni dalla fine della costruzione, oppure dal costruttore che, dopo cinque anni dalla costruzione, sceglie il regime IVA.

- un immobile commerciale da una società che sceglie il regime IVA.

L'Iva per le abitazioni varia a seconda che vengano chieste le agevolazioni prima casa (4%), oppure no (10%).

Tutti gli altri atti soggetti ad imposta di registro, e l'imposta varia a seconda che vengano chieste le agevolazioni prima casa (2%), oppure no (9%).

Si può usufruire delle agevolazioni per l'acquisto di prima casa (imposta di registro al 2%, iva al 4%) se:

1) nello stesso Comune non si è titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione (salva la facoltà di vendere la precedente prima casa entro un anno dall'acquisto);

2) l'abitazione é ubicata nel Comune in cui si risiede, lavora o nel quale si intende stabilire la residenza entro diciotto mesi dall'acquisto;

3) non si è titolare, neppure per quote, di proprietà, usufrutto, nuda proprietà, uso e abitazione di altro immobile acquistato, con le agevolazioni prima casa;

4) l'immobile non rientra nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9).

VALORE CATASTALE

(solo per gli atti soggetti ad imposta di registro)

Il valore catastale costituisce l'importo sul quale viene calcolata l'imposta di registro (2% se prima casa, 9% se seconda casa).

La rendita catastale é quell'importo espresso in euro, attribuito dal catasto a tutte le unità immobiliari, utilizzato per determinare la base imponibile per il calcolo dell'imposta di registro e delle altre imposte.

Si può facilmente trovare la rendita catastale, anche indicata in breve come R.C., nel rogito di acquisto in possesso del venditore o nella visura catastale.

Se non conosciuta, si può richiedere l'ammontare della rendita catastale al venditore o all'agenzia immobiliare.

EVENTUALE SECONDA PERTINENZA

(solo per gli atti soggetti ad imposta di registro)

Le agevolazioni prima casa spettano per una sola pertinenza della stessa categoria catastale (quindi una sola autorimessa, una sola cantina, e quant'altro). La seconda autorimessa, cantina ecc. pagherà l'imposta non agevolata.

EVENTUALE CREDITO DI IMPOSTA

Se si procede all'acquisto della nuova casa da adibire a propria abitazione principale entro un anno dalla vendita della vecchia casa (se acquistata usufruendo delle agevolazioni previste per la prima casa), o ci si impegna a rivenderla entro 1 anno dal nuovo acquisto, l'acquirente ha un credito di imposta, pari all'ammontare dell'imposta di registro o dell'Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato (quello della casa vecchia). Tale credito non può comunque in ogni caso essere maggiore all'imposta di registro od all'Iva dovuta in relazione al secondo acquisto (quello della casa nuova).

Per gli atti soggetti ad imposta di registro, il credito di imposta può essere detratto dall'imposta dovuta per il nuovo acquisto, e pertanto è importante calcolare il credito di imposta nella predisposizione del preventivo.

Per gli atti soggetti ad iva, il credito potrà essere detratto nella successiva dichiarazione dei redditi, e quindi in questo caso l'ammontare del credito di imposta non è rilevante per la predisposizione del preventivo.

IMPORTO DELL'IPOTECA

Le spese relative al mutuo devono essere conteggiate non sull'importo della somma chiesta in mutuo, ma sull'importo dell'ipoteca (normalmente pari al 150%-200% della somma chiesta in mutuo).

TIPOLOGIA DEL MUTUO

Il mutuo può essere ordinario o fondiario.

Il mutuo fondiario, che generalmente comporta minori spese, richiede i seguenti 2 requisiti:

1) l'ipoteca deve essere di primo grado (cioè non preceduta da altre ipoteche);

2) l'ammontare massimo del mutuo non può essere superiore all’80% del valore dell’immobile offerto in garanzia.

Se la tipologia del mutuo non è nota (poiché ad esempio non è stata ancora scelta la banca), il preventivo riporterà entrambi i conteggi. Non appena la Banca renderà nota la tipologia del mutuo concesso, il cliente potrà scegliere il conteggio relativo alla sua operazione.

SEZIONE 3

CONTEGGI

In questa sezione vengono analiticamente indicati gli importi che costituiscono complessivamente la spesa per la stipula.

In particolare, troviamo:

IMPOSTA DI REGISTRO

Se il venditore è un privato, o se il venditore è un'impresa e la cessione è esente da Iva, la vendita è assoggettata all'imposta di registro del 2% (prima casa) o del 9% (non prima casa).

Se la vendita è soggetta ad Iva, la vendita è assoggettata all'imposta di registro in misura fissa (euro 200).

Il mutuo è assoggettato ad imposta sostitutiva dello 0,5% (prima casa) o del 2% (non prima casa), trattenuta direttamente dalla banca. L’applicazione dell’imposta sostitutiva del mutuo è alternativa al regime fiscale ordinario ed evita il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di bollo.

IMPOSTE IPO-CATASTALI

Se il venditore è un privato, o se il venditore è un'impresa e la cessione è esente da Iva, la vendita è assoggettata alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

Se la vendita è soggetta ad Iva, la vendita è assoggettata alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna.

BOLLO TELEMATICO

Se il venditore è un privato, o se il venditore è un'impresa e la cessione è esente da Iva, la vendita non è assoggettata all'imposta di bollo.

Se la vendita è soggetta ad Iva, la vendita è assoggettata all'imposta di bollo in misura fissa (euro 200).

Il mutuo è assoggettato ad imposta sostitutiva dello 0,5% (prima casa) o del 2% (non prima casa), trattenuta direttamente dalla banca. L’applicazione dell’imposta sostitutiva del mutuo è alternativa al regime fiscale ordinario ed evita il pagamento pagamento delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di bollo.

TASSA ARCHIVIO

Si tratta di una tassa che deve essere versata all'Archivio Notarile, il cui importo varia a seconda del valore dell'immobile in base ad una tariffa stabilita del Ministero della Giustizia.

TASSA IPOTECARIA

Se il venditore è un privato, o se il venditore è un'impresa e la cessione è esente da Iva, la vendita non è assoggettata alla tassa ipotecaria.

Se la vendita è soggetta ad Iva, la vendita è assoggettata alla tassa ipotecaria in misura fissa (euro 35), ed ai diritti di voltura (euro 55), per complessivi euro 90.

Il mutuo è assoggettato alla tassa ipotecaria in misura fissa (euro 35).

CASSA NAZIONALE e REPERTORIO

Il Repertorio Notarile è il registro, vidimato dall' Archivio Notarile, in cui il Notaio deve annotare giornalmente tutti gli atti da lui ricevuto o autenticati. Pertanto viene attribuito un numero progressivo a tutti gli atti redatti o autenticati dal Notaio.

Per ogni iscrizione a Repertorio, il Notaio deve annotare una somma, il cui importo varia a seconda del valore dell'immobile in base ad una tariffa stabilita del Ministero della Giustizia.

Di detta somma, il Notaio deve versare una parte al Collegio Notarile di appartenenza (c.d. tassa collegiale), una parte al Consiglio Nazionale del Notariato, ed il rimanente costituisce parte del compenso del Notaio. L'ammontare delle parti che il Notaio deve versare vengono stabilite di anno in anno, a posteriori, quindi non è possibile evidenziarne nel preventivo l'esatto ammontare.

COMPENSI

Questa voce indica quanto viene richiesto dal Notaio a titolo di compenso. Si evidenza che la somma complessiva dei compensi del Notaio è costituita dalla presente voce nonché dalla parte della somma iscritta a Repertorio che il Notaio a fine anno non dovrà versare al Collegio Notarile di appartenenza ed al Consiglio Nazionale del Notariato, descritta alla voce precedente.

Pur in assenza di una tariffa notarile (abrogata dal Decreto Legge 1/2012, convertito nella Legge 27/2012), per comodità di calcolo vengono proposti i compensi elaborati sulla base della preesistente tariffa, in quanto inferiori rispetto ai compensi previsti dalle vigenti tabelle dei compensi professionali stabiliti dal Decreto del Ministero di Giustizia in data 20 luglio 2012 n. 140, in G.U. 22 agosto 2012.

IVA

Sono assoggettate ad Iva le voci "Cassa Nazionale e Repertorio" e "Compensi".

TOTALE

Indica la somma di tutte le voci sopra descritte, da versare allo Studio Notarile.

Eventualmente, in base alla tipologia dell'atto ed/od ai relativi valori, nel preventivo potremmo trovare ulteriormente indicato:

COMPENSI SCONTATI

Indica i compensi effettivamente applicati, ridotti rispetto al compenso ordinario indicato alla suddetta voce "Compensi", in considerazione della tipologia dell'atto e/o dei relativi valori.

RIDUZIONE RISERVATA

Indica la somma totale della riduzione applicata, costituita dal minore compenso e dalla minore Iva.

TOTALE SCONTATO

Indica l'importo complessivo da versare allo Studio Notarile.

In caso di richiesta da parte di società commerciale, verranno evidenziati in calce ai conteggi:

RITENUTA D'ACCONTO

Sono assoggettate a ritenuta d'acconto le voci "Cassa Nazionale e Repertorio" e "Compensi".

TOTALE NETTO

Indica l'importo da versare allo Studio Notarile, al netto della ritenuta d'acconto.

SEZIONE 4

PRESCRIZIONI DEL CODICE DEONTOLOGICO NOTARILE

La legge 4 agosto 2017 n. 124 prevede che:

- il compenso per le prestazioni professionali debba essere pattuito, nelle forme previste dall’ordinamento, al momento del conferimento dell’incarico professionale;

- il professionista debba rendere noto obbligatoriamente, in forma scritta o digitale, al cliente il grado di complessità dell’incarico, fornendo tutte le informazioni utili circa gli oneri ipotizzabili dal momento del conferimento fino alla conclusione dell’incarico indicando anche i dati della polizza assicurativa per i danni provocati nell’esercizio dell’attività professionale;

- la misura del compenso debba essere previamente resa nota al cliente obbligatoriamente, in forma scritta o digitale, con un preventivo di massima adeguato all’importanza dell’opera.

I principi di deontologia professionale dei notai (approvati dal Consiglio Nazionale del Notariato con deliberazione n. 2/56 del 5 aprile 2008, in G.U. n. 177 del 30 luglio 2008) prevendono che:

Art. 40. - Il notaio, deve fornire alle parti il preventivo dei costi, spese e compensi della specifica prestazione richiesta. I preventivi devono essere rilasciati per iscritto.

SEZIONE 5

ONERI AGGIUNTIVI EVENTUALI

In questa sezione viene indicato il costo di ulteriori attività connesse alla stipula, eventuali, ed effettuate solo su esplicita richiesta delle parti.

In particolare troviamo:

REDAZIONE DEL PRELIMINARE

Il Notaio Guido Vellani offre ai propri clienti la redazione gratuita del preliminare per scrittura privata non autenticata (purché seguito dalla stipula del contratto definitivo).

Al fine della redazione del preliminare, il Notaio Guido Vellani effettua sin da subito le visure ipotecarie e catastali (normalmente effettuate solo per la stipula del contratto definitivo). Per questo motivo, alla stipula del preliminare verrà richiesto un acconto di euro 400 più Iva (totale euro 488), che verrà poi scontato dai compensi da pagare alla stipula del contratto definitivo.

Il contratto preliminare, su richiesta delle parti, può anche essere stipulato con atto notarile, mediante scrittura privata autenticata od atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari, per garantire la massima tutela al futuro acquirente.

La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Trattandosi di un atto notarile a tutti gli effetti, soggetto a voci di spesa analoghe al contratto definitivo, qualora le parti (anche previo consulto con il Notaio) vogliano stipulare il preliminare mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, verrà predisposto un preventivo di spesa specifico.

REDAZIONE DI SCRITTURE PRIVATE

Per la redazione di scritture private non autenticate (compreso il preliminare non seguito dalla stipula del contratto definitivo) vengono applicati compensi conformi ai paramentri previsti dal D.M. 20 luglio 2012 n. 140).

REGISTRAZIONE DI SCRITTURE PRIVATE

La registrazione di scritture private non autenticate (cioè non redatte per atto notarile, mediante scrittura privata autenticata od atto pubblico) non è di competenza del Notaio, potendo essere effettuata direttamente dalle parti od altri professionisti. Qualora lo studio notarile venga incaricato di effettuare la registrazione di dette scritture, verrà richiesto un compenso di euro 300, oltre Iva e spese vive (imposte e bolli).

In particolare, è opportuno ricordare che il preliminare redatto per scrittura privata non autenticata deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione (fino all’entrata in vigore del decreto legge n. 73/2022, articolo 14, il termine era di 20 giorni dalla sottoscrizione).

Sono obbligati a registrare il preliminare il mediatore (se intervenuto), oppure le parti contraenti. Trattandosi di scrittura privata non autenticata, la relativa registrazione non è invece di competenza del Notaio che lo abbia predisposto.

Per la registrazione del preliminare sono dovute:

- l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita

- l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari a:

- 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;

- 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all'ufficio che ha eseguito la registrazione.

DEPOSITO SOMME

La legge sulla concorrenza (legge n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti, entrata in vigore il 29 agosto 2017) ha previsto la facoltà per una delle parti (generalmente l’acquirente) di richiedere il deposito del prezzo al Notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita. A partire dal 29 agosto 2017, quindi, se viene richiesto, il Notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la trascrizione del rogito, con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto non può più essere pregiudicato da eventuali gravami del venditore.

Il compenso notarile per il deposito prezzo è pari allo 0,50% della somma depositata, con importo minimo di euro 500, oltre ad oneri bancari.

ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA'

Il costo del presente adempimento è a carico del venditore.

La legge stabilisce che l’accettazione dell’eredità deve essere trascritta nei registri immobiliari. Se l’eredità comprende beni immobili è necessario che chiunque, prendendo visione di tali registri pubblici, sia in grado di verificare la proprietà di un immobile ripercorrendone la storia non solo quando è stato venduto o donato, ma anche quando è caduto in successione.

L’accettazione dell’eredità può essere:

- espressa, quando il chiamato con un atto formale dichiara di accettare una determinata eredità;

- tacita, quando il chiamato all’eredità compie un atto che fa presupporre, senza incertezze, la sua volontà di accettare e che non avrebbe comunque potuto compiere se non avesse assunto la qualità di erede.

La trascrizione dell’accettazione espressa di eredità viene sempre eseguita dal notaio che riceve l’atto.

L’accettazione tacita, invece, discende da un atto (di solito la vendita di un bene immobile ereditario) che può essere compiuto anche a parecchi anni di distanza dalla successione, quando ormai l’erede dà per scontato il suo diritto di proprietà su quei beni. La legge, però, impone sempre l’onere di trascrivere.

La trascrizione deve in questo caso essere eseguita in base allo stesso atto di vendita, ed è importante che ciò avvenga nell’interesse dell’acquirente. La legge infatti prevede che la trascrizione dell'acquisto sia inefficace sino a quando sarà trascritta anche l’accettazione tacita dell’eredità da parte del venditore. In mancanza di quest’ultima trascrizione, l’acquirente potrebbe vedersi privato dell’acquisto nel caso in cui dovesse risultare che il venditore non era il vero erede (o comunque non era l’unico erede), ad esempio in seguito alla scoperta di un testamento od al suo annullamento.

Se la trascrizione è stata regolarmente eseguita, tali vicende non pregiudicano l’acquirente in buona fede.

Se poi, contestualmente all’acquisto, viene stipulato un mutuo ipotecario, anche la banca deve preoccuparsi che l’accettazione sia regolarmente trascritta, perché in mancanza di questa formalità anche l’ipoteca rischia di essere inefficace.

SEZIONE 6

AVVERTENZE GENERALI

In questa sezione vengono indicate alcune avvertenze generali, predisposte per anticipare le risposte a quelle che nella prassi risultano le domande più frequenti:

1) TEMPISTICA DEL PAGAMENTO e MANCATA STIPULA

Poiché il Notaio ha l'obbligo di effetuare gli adempimenti nei tempi tecnici strettamente necessari, le somme previste nel preventivo devono essere saldate entro la data di stipula.

In caso di mancata stipula, per cause non dipendenti dal Notaio, di contratti già predisposti, per l'attività svolta verranno addebitati alla parte gli importi previsti alla voce "compensi".

2) MODALITA' DI PAGAMENTO

Sono ammesse le modalità di pagamento indicate. Per l'uso del contante vale il limite di volta in volta stabilito dal legislatore.

3) EVENTI ECCEZIONALI

Qualora nel corso della predisposizione della pratica il Notaio verificasse il ricorrere di circostanze eccezionali, non preventivabili inizialmente, ne darà immediata comunicazione alle parti, per consentire alle stesse di decidere consapevolmente in merito.

4) COPERTURA ASSICURATIVA

Come sopra evidenziato, la legge 4 agosto 2017, n. 124, prevede che il professionista debba rendere noto obbligatoriamente, in forma scritta o digitale, i dati della polizza assicurativa per gli eventuali danni provocati nell’esercizio dell’attività professionale.

SEZIONE 7

INCARICO PROFESSIONALE

Come sopra evidenziato, la legge 4 agosto 2017, n. 124, prevede che il compenso per le prestazioni professionali debba essere pattuito, nelle forme previste dall’ordinamento, al momento del conferimento dell’incarico professionale.