Domande frequenti (FAQ) Compravendite - Studio Notaio Guido Vellani di Modena

Quali sono i rischi del pagamento del prezzo a mezzo di assegno bancario?
Risposta:  Nel caso in cui il prezzo di compravendita sia pagato a mezzo di assegno bancario, lo stesso potrebbe essere emesso allo scoperto, e quindi non garantire l'effettivo pagamento del prezzo medesimo. Non sussistono ovviamente i suddetti problemi nel caso di utilizzo di assegno circolare.

Quali sono gli obblighi dell'acquirente di un edificio in condominio, e quali le possibili cautele?
Risposta:  In caso di alienazione di immobili in condominio, il Notaio rende edotte le parti della responsabilità - prevista dalla legge a carico dell'acquirente - per i contributi condominiali relativi al biennio in corso, ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., invitando la parte alienante a provvedere alla completa liquidazione dei contributi dovuti prima della stipula del contratto di compravendita.

Quali sono gli obblighi del venditore in relazione alla conformità degli impianti?
Risposta:  L'attestazione di conformità o meno degli impianti dei fabbricati alla vigente normativa (gas, impianti elettrici, ecc.) non è presupposto per la regolarità dell'atto notarile. Il Notaio consiglia comunque alle parti di effettuare tale verifica prima della stipula dell'atto.

Quali obblighi per i fabbricati non più rurali, e non accatastati?
Risposta:  In caso di trasferimento avente ad oggetto fabbricati rurali, che abbiano perso i requisiti di ruralità, la legge prevede l'obbligo di denuncia (accatastamento) al catasto dei fabbricati. L'atto notarile peraltro può essere stipulato nonostante l'omissione di tale denuncia, salve le sanzioni previste dalla legge a carico del proprietario.

Cos’è l’attestato di certificazione energetica?
Risposta:  È il documento redatto nel rispetto delle norme contenute nella normativa nazionale o in quella regionale qualora la Regione abbia legiferato in materia, attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell'edificio.

L’attestato di certificazione energetica va sempre predisposto ed allegato all’atto?
Risposta: Si, la legge 90/2013, di conversione del D.L. 63/2013, ha introdotto, nel corpo del d.lgs. 192/2005, una nuova disposizione (il comma 3bis dell’art. 6) di grande rilevanza per l’attività notarile, la quale prevede che “L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.

E’ necessario predisporre l’attestato di certificazione energetica anche negli affitti?
Risposta:  Sì, come sopra esposto, la legge 90/2013, di conversione del D.L. 63/2013, ha introdotto, nel corpo del d.lgs. 192/2005, una nuova disposizione (il comma 3bis dell’art. 6) di grande rilevanza per l’attività notarile, la quale prevede che “L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.

Quali sono gli obblighi del Notaio, nel caso in cui una delle parti dell'atto sia una società?
Risposta:  Il Notaio deve verificare, mediante apposita visura nel Registro delle Imprese, tenuto presso la Camera di Commercio, chi ha i poteri di amministrazione e rappresentanza della società, e può quindi legittimamente impegnarla.
E' possibile che i poteri di amministrazione (cioé di decisione) siano attribuiti ad un consiglio di amministrazione, mentre il potere di rappresentanza (cioé di firma) sia attribuito al solo presidente. In questo caso il Notaio deve diligentemente richiedere alla società una copia o estratto del libro dei verbali del consiglio di amministrazione, in modo da accertarsi che il consiglio abbia regolarmente assunto la decisione, e quindi il presidente possa legittimamente sottoscrivere l'atto. In mancanza, vi sarebbe una responsabilità del rappresentante legale nei confronti della società, ed inoltre, se si prova che la controparte, conoscendo il difetto di poteri, ha agito in danno della società, l'atto potrebbe essere dichiarato inefficace.

Per quale motivo il regime patrimoniale della famiglia deve essere accertato mediante gli estratti o certificati di stato civile? Perché non è sufficiente l'autocertificazione delle parti?
Risposta:  Il Notaio accerta, a tutela degli acquirenti ed ai fini della corretta redazione dell'atto notarile e della relativa pubblicità immobiliare, il regime patrimoniale coniugale delle parti, sia alienanti che acquirenti, richiedendo alle stesse l'esibizione di estratti per riassunto degli atti di matrimonio, o certificati di stato libero. Infatti spesso le parti non ricordano, o non ricordano esattamente di avere scelto un regime patrimoniale piuttosto che un altro; e potrebbero esservi dei soggetti in mala fede che, ad esempio, dichiarano di essere coniugati in regime di separazione dei beni all'atto della vendita o dell'acquisto, mentre invece sono coniugati in regime di comunione legale (la vendita, in tal caso, sarebbe annullabile). Potrebbero inoltre esistere dei vincoli (esempio, il fondo patrimoniale) che risultano dall'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio. Per tutti questi motivi il Notaio - che deve tutelare gli interessi delle parti - ha l'obbligo professionale di accertare tramite i suddetti documenti il regime patrimoniale.

Vi sono dei casi in cui l'immobile può essere gravato da privilegio a favore dello Stato, e quali sono le possibili garanzie a tutela dell'acquirente?
Risposta:  In caso di alienazione di immobili per i quali sia ipotizzabile un privilegio dello Stato sugli immobili (ad esempio, in caso di rivendita infraquinquennale di immobili acquistati con le agevolazioni della prima casa, che non sia seguita dal riacquisto entro un anno), può essere opportuno, in base alle circostanze, che le parti regolamentino la fattispecie a tutela dell'acquirente, eventualmente prevedendo la dilazione del pagamento di parte del corrispettivo pattuito fino al momento in cui sarà certa l'inesistenza del privilegio, o altre cautele (tra cui il deposito di una somma presso il Notaio a garanzia dell’assolvimento degli obblighi tributari da parte del soggetto obbligato).

Per quale motivo è obbligo della parte alienante dichiarare sotto la propria responsabilità il regime urbanistico del fabbricato oggetto di vendita?
Risposta:  Le dichiarazioni di natura urbanistica, relative agli immobili oggetto dell'atto (provvedimenti abilitativi della costruzione e regolarità della stessa; vigenza delle prescrizioni riportate nel certificato di destinazione urbanistica), devono essere rese dalla parte alienante o dai condividenti. Non è compito del Notaio - che non ha ovviamente le competenze tecniche necessarie a tal fine - effettuare indagini presso i competenti uffici comunali al fine di accertare la veridicità e la completezza delle dichiarazioni delle parti suddette. E' quindi opportuno che la parte alienante - al fine di rendere una dichiarazione consapevole in atto circa la situazione urbanistica dei fabbricati e di non incorrere in responsabilità, anche penali - effettui gli opportuni accertamenti, anche eventualmente presso gli uffici comunali e, se del caso, tramite un tecnico di propria fiducia. E' altresì opportuno che la parte acquirente incarichi un tecnico di propria fiducia al fine di verificare la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto di acquisto. In alcuni casi sarà lo stesso Notaio che, esaminata la documentazione esibita, consiglierà alle parti di incaricare un tecnico degli accertamenti del caso.

Come si accerta l'esistenza del certificato di agibilità, e quali sono gli obblighi del venditore e del Notaio?
Risposta:  Il Notaio richiede alla parte alienante se sia stato rilasciato, o meno, il certificato di agibilità del fabbricato oggetto di alienazione, e fa menzione in atto degli estremi di detto certificato, o degli estremi del silenzio-assenso, ove ne ricorrano i presupposti; in alternativa, prevede in atto l'obbligo dell'alienante di procurare all'acquirente il conseguimento dell'agibilità suddetta. La verifica della sussistenza o meno del certificato di agibilità, presso gli uffici comunali, deve essere effettuata - a cura e spese del venditore - eventualmente con l'assistenza di un tecnico di sua fiducia.

Come si può rimediare alla nullità di atti di provenienza che non rechino le dichiarazioni urbanistiche relative ai fabbricati in conformità a legge?
Risposta:  A tutela della parte acquirente, il Notaio verifica il contenuto dei titoli (e non soltanto delle note di trascrizione) nel periodo precedente la stipula; nella misura in cui vi sia una discordanza tra le dichiarazioni delle parti riferite all'atto da stipulare, e quanto risulta dagli atti di provenienza in relazione alle "dichiarazioni urbanistiche", è possibile, in base alla tipologia di intervento edilizio, che sia riscontrabile una nullità nell'atto di provenienza (artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985; art. 46 del d.p.r. n. 380/2001), il che rende necessaria una dichiarazione di conferma e convalida (in base alle norme succitate), da rendersi possibilmente nel medesimo atto di alienazione; convalida che comporta la necessità di una nuova trascrizione dell'atto nullo convalidato.

Entro quale termine il Notaio deve procedere alla trascrizione ed iscrizione degli atti da lui ricevuti?
Risposta:  Nell'ottica della massima, possibile tutela della parte acquirente, il Notaio procede alla trascrizione ed iscrizione degli atti ricevuti nel più breve tempo possibile, mentre, ai fini fiscali, occorre trascrivere entro il termine massimo di trenta giorni dall'atto.
 
Perché è importante la continuità delle trascrizioni, ed in particolare la trascrizione dell'accettazione dell'eredità?
Risposta:  Il Notaio cura che sia osservata la continuità delle trascrizioni (richiesta dall'art. 2650 del codice civile), relativamente ai trasferimenti di proprietà antecedenti l'atto da stipulare; in mancanza, le successive trascrizioni o iscrizioni non produrrebbero effetto.
Provvede quindi, a seguito della stipula dell'atto, ad effettuare le trascrizioni mancanti, le cui spese sono a carico della parte alienante. In particolare, la trascrizione dell'acquisto ereditario è estremamente importante, in quanto serve a "consolidare" l'acquisto successorio (per gli effetti, in particolare, degli artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile), a beneficio dell'avente causa in buona fede (il quale, solo se tale trascrizione è effettuata, può fare salvo il suo acquisto, a fronte di vicende successive quali, ad esempio, la scoperta di un nuovo testamento, di un figlio naturale del defunto, ecc.). A questi fini, la semplice denuncia di successione non svolge alcuna funzione (la stessa è finalizzata esclusivamente a scopi fiscali).

Qual è il contenuto delle note di trascrizione, redatte dal Notaio, che si possono visionare presso l'ufficio dei registri immobiliari?
Risposta:  Al fine di attuare una pubblicità immobiliare completa in relazione agli atti notarili ricevuti, la compilazione delle note di trascrizione o iscrizione è curata dal Notaio in modo tale da far risultare, dalle stesse (nell'apposito "quadro D") la completa consistenza degli immobili, le eventuali precisazioni catastali, i patti, condizioni e servitù che gravano sull'immobile, come pure le relative servitù attive.